STICKER SHOCK - Installation du chargeur de VE dans un condo
Les entreprises, les gestionnaires immobiliers et les propriétaires ont du mal à trouver la meilleure façon d'installer des bornes de recharge pour véhicules électriques dans les immeubles en copropriété. Le défi ne sera pas plus facile, car le besoin ne fera qu'augmenter avec le temps à mesure que de plus en plus de conducteurs se convertiront aux véhicules électriques. Pendant que la transition s'opère, les copropriétaires en font les frais!
Dans cette analyse, nous examinerons les problèmes, les causes, le contexte dans lequel ces coûts se manifestent et les solutions possibles au coût faramineux de l'installation de bornes de recharge pour VE dans les copropriétés.
Ligne de base
Commençons par examiner le contexte dans lequel ces coûts se manifestent :
1. Les places de stationnement ne sont pas alimentées en électricité. Cette alimentation électrique doit provenir des aires communes de l'immeuble en utilisant l'infrastructure électrique de la Société.
2. La Loi sur les condominiums permet à un propriétaire de faire une demande raisonnable à la Société pour accéder aux aires communes de l'immeuble ou même utiliser les aires communes à des fins privées. En Ontario, au Canada, cela se fait à l'aide d'une demande en vertu de l' article 98 . La Société ne peut rejeter de telles demandes raisonnables.
3. Les demandes en vertu de l'article 98 sont des demandes individuelles, ce qui signifie que chaque propriétaire doit faire lui-même la demande.
4. L'infrastructure électrique d'un immeuble en copropriété a une capacité limitée pour l'ajout de charges électriques.
5. Les aires de stationnement d'un immeuble en copropriété ont rarement accès à Internet.
6. L'électricité fournie au chargeur/propriétaire devrait provenir de l'association des copropriétaires.
Approches
Les sociétés de copropriété et les gestionnaires immobiliers n'ont généralement pas de stratégie. En toute honnêteté, beaucoup ne savent pas ce que cette stratégie devrait être étant donné la nature complexe de fournir des bornes de recharge pour véhicules électriques dans les condos. À ce stade précoce du développement du marché, nous voyons les approches suivantes :
1. "La première fois qu'une demande est faite, nous la traiterons." – La Non-Stratégie .
Dans ce cas, le conseil est guidé par le premier propriétaire, son équipe, son entrepreneur, son fournisseur et la nécessité pour le conseil de se renseigner sur les solutions de recharge de VE. Ce qui est problématique dans cette approche, c'est que le premier propriétaire peut ne pas être représentatif de l'ensemble. Cette approche peut entraîner des coûts excessifs pour le propriétaire, la société et même les autres propriétaires de l'immeuble qui n'ont pas de VE.
2. "Chacun son propre." – La Stratégie de la Frustration .
Dans cette stratégie, la copropriété laisse le soin d'installer un chargeur de VÉ à chaque propriétaire. Il ne fournit pas de conseils, il ne supervise pas le processus, ni ne s'implique, sauf pour fournir l'approbation de l'article 98. La stratégie de la frustration peut dissoudre le condo de la responsabilité ou même le PM de l'implication, mais elle est inefficace et inéquitable. Il peut même laisser le condo avec de multiples solutions, des dédoublements, des coûts supplémentaires, une exposition aux primes d'assurance, ou plus.
3. La demi-stratégie .
Ici, le condo s'implique dans la mesure où il peut fournir une solution limitée, selon l'infrastructure du système de base, qui permet aux propriétaires de connecter leur chargeur. Bien que cela soit bénéfique, cela laisse le « dernier kilomètre » au propriétaire. Malheureusement, cela laisse de côté des éléments très importants de la solution qui peuvent augmenter les coûts et ajouter de la frustration, dont la moindre est la façon dont le condo est remboursé pour la consommation d'électricité.
Frais
Les copropriétaires peuvent s'attendre à payer beaucoup plus pour installer des chargeurs de VE que ceux qui vivent dans des maisons unifamiliales. Outre les coûts d'investissement initiaux, il faut également faire face à des coûts permanents.
- Frais juridiques de l'article 98.
- Frais de proposition d'infrastructure/d'installation.
- Coûts d'installation dus à la distance par rapport aux panneaux électriques, au type de câble dû au conduit exposé et à l'installation inefficace en raison de plusieurs fournisseurs.
- Le recouvrement des coûts d'électricité nécessite des chargeurs mis à niveau avec des fonctionnalités telles que des compteurs intelligents ou l'ajout d'autres équipements.
En comparaison, les conducteurs qui vivent dans des maisons unifamiliales n'ont pas ces coûts. Comment se comparent-ils ?
Au total, les propriétaires de condos peuvent s'attendre à payer jusqu'à 5 000 $ ou plus pour l'installation d'un chargeur de VE dans leur place de stationnement en copropriété ou 2 fois plus dans une maison individuelle. De plus, ils sont exposés à des coûts permanents pour les rapports sur la consommation d'électricité et d'autres services.
Projets d'infrastructure
Les projets d'infrastructures dans les condos sont toujours menés par la corporation. Le conseil identifie le besoin, par exemple, d'une fenêtre de remplacement, engage l'ingénieur, spécifie le projet, sécurise les fournisseurs qualifiés et gère le projet du début à la fin. Dans tous les cas, les propriétaires en paient par le biais de contributions au fonds de réserve.
L'installation d'un chargeur de VE est un projet d'infrastructure. Cependant, pour une raison quelconque, de nombreux condos ne veulent pas faire face à cela ou utilisent des demi-mesures. Le résultat est une augmentation des coûts pour les propriétaires, une solution à moitié cuite ou mal conçue, et une iniquité, car les premiers utilisateurs obtiennent un chargeur, mais les autres propriétaires sont exclus. Alors, quelle est l'alternative? Que peut faire la Société pour mettre de l'ordre dans le processus tout en réduisant les coûts pour les Propriétaires et la Société ?
Considérations
La nature unique des copropriétés, l'emplacement du stationnement et d'autres facteurs rendent ces propriétés plus impliquées lorsqu'il s'agit d'installer un chargeur de VE. Cela dit, certains des coûts sont sous le contrôle de la Société. En tant que groupe de propriétaires, il est dans le meilleur intérêt de la Société de faire de son mieux pour minimiser les coûts pour les propriétaires. Certaines des actions à envisager sont :
1. Conseils d'experts.
Cela ne signifie pas contacter les fournisseurs de chargeurs EV ! Envisagez de faire appel à une société de conseil en génie électrique pour vous guider. Ils travaillent pour la Société et n'ont aucun préjugé ou intérêt dans la vente d'équipement ou de services. Bien que toutes les sociétés de conseil en EE n'aient pas d'expérience avec l'infrastructure de recharge des véhicules électriques, il y en a certaines, alors regardez autour de vous.
2. Plan holistique.
Préparez un plan qui cherche à minimiser les coûts pour les propriétaires; fournit une solution complète. Préparez un guide d'installation du chargeur de VE qui couvre le processus d'approbation, fournit des informations de base sur l'infrastructure du bâtiment, etc. Envisagez d'installer le Wi-Fi dans le garage pour que tous les propriétaires de VE puissent l'utiliser. Localiser les boîtes de jonction électriques EV dans tout le garage pour minimiser les coûts de connexion. Définissez des normes minimales de chargeur qui incluent, entre autres, les exigences logicielles de protocole ouvert.
3. Sortez des sentiers battus.
Que peut faire d'autre la Société? La Société peut-elle adopter un règlement, ou envisager d'autres approches juridiques, qui éliminent le besoin d'approbations individuelles en vertu de l'article 98, ou réduisent simplement le coût de telles demandes ? Envisagez l'achat groupé, ou négociez un seul fournisseur de services pour gérer l'administration de la consommation d'électricité, etc.
Sommaire
La pression sur les entreprises pour gérer la recharge des véhicules électriques ne fera que s'intensifier. De nombreux constructeurs automobiles s'engagent à produire 100 % de véhicules électriques au cours des 8 prochaines années. Alors que les gouvernements du monde entier visent 2030 pour un passage complet aux véhicules électriques. Personne ne sait ce qui s'en vient, il est donc essentiel de planifier l'adoption des véhicules électriques, et pas seulement 10 % à 20 %, mais 100 % d'adoption.
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